孤独死と事故物件？不動産売却で価値はどのくらい下落する？
おひとりさまの中には、こんな考えが頭をよぎったことがある人もいるでしょう。
分譲マンションであれ一軒家であれ孤独〇が発生した場合、その不動産の価値は下がります。いわゆる事故物件(事故部屋)だからです。
ただしそのすべてが事故物件(事故部屋)として扱われるわけではありません。
事故物件に定義なし！孤独〇で「事故」と認定されるかどうかは曖昧
2023年時点では法律による事故物件の明確な定義がありません。よってどこまでが事故物件に該当するのかの線引きもあいまいです。〇日以内に発見されれば事故物件にならない…という基準も存在しないケースバイケースです。
たとえば在宅医療を受けていて老衰や病気が原因で自宅で家族に看取られた場合は事故物件には当たらないと考えられます。それは「自然〇」だからです。家庭内で起こった不慮の事故〇も、事故物件とは呼ばれないことが多いです。
逆に居住者が不自然な〇に方をしていたり、〇体の発見まで数日以上が経過していた場合など、買い手が物件購入をためらうような何らかの要素があれば、それは「事故物件」と呼ばれてしまいます。しかし一般的には すぐに発見された場合には「事故物件」と呼ばれないことも多いです。
ここは状況によりかなり見解が分かれているところであり、不動産は大金が動くので訴訟も多いです。詳しくは、心理的瑕疵についての裁判例をどうぞ。
事故物件の「心理的瑕疵あり」はどこまでを指す？
不動産会社は孤独〇があった物件を販売する時に「心理的瑕疵あり」と表記します。心理的瑕疵とはその事実が買い手に与える心理的影響。これは建物やその部屋自体になんら問題はなくても、その事実そのものから受ける多大な作用です。
事件性がなくても「事故物件」と呼ばれるとネガティブなイメージが沸いてきますが、その原因が自〇でも〇人でも、瑕疵は瑕疵。事件性がなくても発見が遅れて異臭が発生すれば、それも「心理的瑕疵あり」（発見が早くて物件のダメージが少ない場合は「重い心理的瑕疵には該当しない」とされることが多い）
居住者に落ち度がなくても、発見が早いか遅いかで、だいぶ状況が変わってくるものなのです。
孤独〇で不動産売却の価値は1～5割下がる
自己所有物件でも 心理的瑕疵が軽くても重くても、不動産会社が次の買い手に対してその旨を告知する義務はあります。事実を隠して売るわけにはいきません。
賃貸住宅も事故物件となると借り手の需要が大きく下がるので、賃貸人に多大な迷惑がかかることは言うまでもありません。
そして不動産相場としては 一般的には事故物件の価値は3～5割程度下がると言われています。ただ発見が早く 物件のダメージが少ない場合には1～2割程度の値下げで済むケースもあります。もちろんここにも告知義務はもれなくついてきます。
人のなくなり方が孤独〇か、自〇か、傷害致〇事件か、〇人事件かによっても、値下がり度合いはだいぶ変わります。
心象に大きく左右されることもあるため、ケースバイケースで一概には言えませんが、一般的には事件性が高い方が下落が大きく、また孤独〇よりも自〇の方が価値の下落が大きいようです。だから、自〇遺族の後始末と精神的負担は計り知れないものになります。
ただ最近は事故物件が不動産投資の対象として、もてはやされている感があります。もちろん瑕疵がついているので値引きされてしまうことは間違いありませんが、そういった物件を利用した投資ビジネスが過熱化しています。
確かに独居で孤独〇に至るのは回避できないこともあります。しかし今は孤独〇を回避するための方法がいくつも用意されていますし、孤独〇の早期発見ができれば不動産の値下げは軽減できます。
おひとりさまで孤独〇が心配な方や、高齢の親と離れて暮らしている方は特に、孤独〇対策を日常的に講じておくことが必要です。
事故物件の査定・買取
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